Source : Observatoire de l'Immobilier Réunionnais : www.obsimmo.com La mission de l’Agent Immobilier Transactionnaire L’agent immobilier représente un propriétaire bailleur, via un mandat de location qui énonce par écrit les conditions de la mise en location. Il est chargé de rechercher et de sélectionner un locataire selon des critères non discriminants (cf Art. 225.1 du Code Pénal) et de conclure la transaction par la signature d’un bail avant de remettre à son mandant le dossier complet de la transaction. L’agent immobilier garantit le respect de l’ensemble des procédures légales liées à la mise à disposition et à la prise de possession d’un bien immobilier. Sa mission comporte notamment les phases suivantes sur lesquelles il engage sa responsabilité professionnelle: - Evaluation précise de la valeur locative du bien en fonction des données du marché locatif réel, - Conseil apporté au bailleur pour optimiser la mise sur le marché, - Recherche de candidats à la location, - Sélection des candidats: capacités financières justifiées, pérennité de la situation professionnelle… - Visite du bien proposé à la location, - Communication au locataire des informations relatives à la situation du logement au regard du Plan de Prévention des Risques (PPR). - Rédaction et signature d’un bail conforme aux dispositions légales et conventionnelles (mandat), - Etablissement d’un état des lieux exhaustif (en présence du propriétaire-bailleur), - Remise au propriétaire-bailleur de l’ensemble des éléments du dossier, dont la caution versée. Aucun honoraire n’est demandé au client, propriétaire ou locataire, avant réussite de la mission de location du bien. Le montant des honoraires, obligatoirement affiché dans la vitrine de l’agence, est également stipulé sur le mandat. Le paiement en est obligatoirement partagé à part égale entre le propriétaire et le locataire (article 5 de la loi du 6 Juillet 1989)

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Source : L'observatoire de l'Immobilier de la Réunion : www.obsimmo.com Les missions de l'Agent Immobilier Gestionnaire L’agent immobilier gestionnaire représente, via un mandat écrit de gestion, les intérêts du propriétaire bailleur. Il agit en son nom pour gérer, en bon père de famille, le bien qui lui est confié dans un souci d’optimisation et de sécurisation de ce patrimoine. Le gestionnaire apporte à son propriétaire mandant sa parfaite connaissance des textes en vigueur ainsi que la nécessaire disponibilité d’une équipe professionnelle. En ce sens, le gestionnaire doit apporter une réponse immédiate et juste à l’ensemble des questions posées dans le cadre de la location d’un logement, notamment dans le domaine (a priori délicat) de la répartition des dépenses entre propriétaire et locataire. La mission du gestionnaire comporte les phases suivantes: - Accomplir l’entière mission de (re)location du bien, - percevoir le loyer, y compris les charges et taxes, et le créditer au compte du bailleur, - mener un contentieux éventuel avec un locataire, - régler les charges de co-propriété, - solder les comptes d’un locataire donnant congé et assurer l’état des lieux sortant, - gérer l’éventuelle retenue de caution, - appliquer la révision annuelle du montant du loyer, - organiser et suivre les éventuels travaux décidés par le propriétaire, - gérer un sinistre auprès de la compagnie d’assurance. Pour parfaire sa mission, le gestionnaire offre de surcroît au propriétaire bailleur différentes garanties assurant la pérennité de son patrimoine: ? Assurance «Loyers impayés«: cette assurance se substitue au locataire défaillant en réglant directement tout ou partie du montant du loyer au propriétaire. ? Assurance «Vacance locative»: cette assurance intervient lorsqu’un logement reste vacant, le locataire partant n’étant pas immédiatement remplacé. L’assurance règle alors directement tout ou partie du loyer et permet ainsi au bailleur de traverser sans dommage cette période «blanche». ? Assurance «Dégradations»: cette assurance intervient pour dédommager le propriétaire d’un logement dans lequel le dernier occupant aurait commis des dégradations pour un montant supérieur à celui de la caution. ? Assurance «Carence locative»: cette assurance intervient lorsque le logement, nouvellement introduit sur le marché locatif, tarde à trouver un premier locataire. L’assurance règle alors une partie du loyer au propriétaire.

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Ce dispositif permet au contribuable qui acquiert un bien immobilier neuf situé dans les DOM TOM de bénéficier d’une économie importante d’impôt sur le Revenu. En effet, ce dispositif prévoit une Réduction de l’Impôt sur le revenu des Personnes Physiques (I.R.P.P.) égal à 27% ou 40 % du coût de la construction ou de l’acquisition, en 2011, dans la limite de 2 438 € TTC par M² de surface habitable, majorée de la surface des varangues dans la limite de 14 M². Le taux appliqué pour la réduction d’IRPP est différent selon que le bien est loué dans le secteur locatif libre (5.4% par an pendant 5 ans) ou dans le secteur locatif intermédiaire (8% par an pendant 5 ans). Pour la location en loyer libre ou en loyer intermédiaire, le bénéficiaire de la réduction d'impôt doit prendre l'engagement de louer le logement nu à un locataire qui en fait sa résidence principale pour une durée minimale de 5 ou 6 ans. La location doit intervenir dans un délai maximum de 6 mois à compter de l'achèvement ou de l'acquisition. Location dans le secteur locatif libre : L’avantage est constitué par une réduction de l’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (I.R.P.P.) égal à 5.4 ou 8% du coût de la construction ou de l’acquisition, dans la limite de 2 438 € TTC par M² de surface habitable, majorée de la surface des varangues dans la limite de 14 M². Cette réduction d’impôt s’applique pendant 5 ans à compter de l’année d’acquisition ou d’achèvement de la construction. Cet avantage fiscal est toutefois assorti de l’obligation de conserver le bien pendant 5 ans minimum. Exemple : Acquisition d’un appartement T3 de 51.63 m² + 14.22 m² de varangue. Coût : 200 000 €. Surface à prendre en compte 51.63 + 14 = 65.63 m². - Base de la défiscalisation 65.63 x 2 438 € = 160 005 € Réduction d’impôt annuelle pendant 5 ans : 160 005 x 5.4% = 8 640 € par an soit total sur 5 ans : 43 200 € Location dans le secteur locatif intermédiaire : L’avantage est constitué par une réduction de l’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques (I.R.P.P.) égal à 10% du coût de la construction ou de l’acquisition, dans la limite de 2 438 € TTC par M² de surface habitable, majorée de la surface des varangues dans la limite de 14 M². Cette réduction d’impôt de 8 % s’applique pendant 5 ans à compter de l’année d’acquisition ou d’achèvement de la construction. Cet avantage fiscal est toutefois assorti de l’obligation de conserver le bien pendant 6 ans minimum. Exemple : Acquisition d’un appartement T3 de 51.63 m² + 14.22 m² de varangue. Coût : 200 000 €. Surface à prendre en compte 51.63 + 14 = 65.63 m². - Base de la défiscalisation 65.63 x 2 438 € = 160 005 € Réduction d’impôt annuelle pendant 5 ans : 160 005 x 8 % = 12 800 € par an soit total sur 5 ans : 64 000 € Dans le secteur locatif intermédiaire le bénéfice de la réduction d’impôt sur le revenu s’accompagne d’une double limitation : 1/ le loyer annuel par m² de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder 13 € par M² et par mois. 2/ Les ressources du locataire sont plafonnées. Attention en 2012 : Disparition de la Girardin libre, et en 2013 Disparition de la Girardin intermédiaire, toutefois, perdureront les options : Girardin defiscalisation Sociétés à l'I.S. et la Résidence principale du propriétaire.

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Plafonds des loyers loi Scellier outre-mer Le décret 2009-1672 du 28 décembre 2009 fixant les plafonds de loyers et de ressources des locataires applicables dans le cadre du dispositif de défiscalisation Scellier outre-mer pour 2011, a été modifié par le bulletin officiel. BAUX 2011 • Pour la loi Scellier outre-mer - Pour les DOM, Le loyer doit respecter un plafond règlementaire de 12,29 € / m² en 2011 - La surface à prendre en compte pour le calcul du plafond est la surface dite Girardin soit : surface habitable + surface varangue limitée à 14 m². • Pour la loi Scellier outre-mer intermédiaire - Le loyer doit respecter un plafond règlementaire de 9,83 € / m² - La surface à prendre en compte pour le calcul du plafond est la surface dite Girardin soit : surface habitable + surface varangue limitée à 14 m². - Les locataires doivent répondre aux conditions de ressources suivantes : Composition du foyer du locataire habitant DEPARTEMENT D'OUTRE MER Personne seule 26.473 € Couple 35.354 € Personne seule ou Couple + 1 personne à charge 42.515 € P.S. ou Couple + 2 personne à charge 51.321 € P.S. ou Couple + 3 personne à charge 60.376 € P.S. ou Couple + 4 personne à charge 68.043 € par personne à charge supplémentaire + 7.591 €

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Défiscalisation loi Scellier : Article 199 septvicies du CGI Créé par LOI n°2008-1443 du 30 décembre 2008 - art. 31 (V) I.- Les contribuables domiciliés en France au sens de l'article 4 B qui acquièrent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu à condition qu'ils s'engagent à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans. La réduction d'impôt s'applique dans les mêmes conditions au logement que le contribuable fait construire et qui a fait l'objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, d'un dépôt de demande de permis de construire, ainsi qu'au local affecté à un usage autre que l'habitation acquis entre ces mêmes dates et que le contribuable transforme en logement. Elle s'applique également, dans les mêmes conditions, aux logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et qui font l'objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs. L'achèvement de la construction ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire ou celle de l'acquisition du local destiné à être transformé. L'application de la présente réduction d'impôt est, au titre de l'acquisition ou de la construction d'un logement, exclusive, pour le même logement, de la déduction au titre de l'amortissement prévue au h du 1° du I de l'article 31. La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal ou, si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, avec l'un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal de l'un de ses associés. La location du logement consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale à une personne autre que l'une de celles mentionnées au quatrième alinéa du présent article ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d'impôt à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou parahôtelière. La réduction d'impôt n'est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré ou aux logements appartenant à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés dont le droit de propriété des parts est démembré. Elle n'est pas non plus applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant fait l'objet d'un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine, mentionnés au premier alinéa du 3° du I de l'article 156. II.- La réduction d'impôt n'est applicable qu'aux logements dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes aux prescriptions de l'article L. 111-9 du code de la construction et de l'habitation. Le respect de cette condition est justifié par le contribuable selon des modalités définies par décret. Le premier alinéa s'applique à compter de la publication du décret mentionné au même alinéa et au plus tard à compter du 1er janvier 2010. III.- L'engagement de location mentionné au I doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par le décret prévu au troisième alinéa du h du 1° du I de l'article 31. IV.- La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €. Le taux de la réduction d'impôt est de 25 % pour les logements acquis ou construits en 2009 et en 2010, et de 20 % pour les logements acquis ou construits à compter de l'année 2011. Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l'indivision. Lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés autre qu'une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné. Au titre d'une même année d'imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt qu'à raison de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un seul logement. La réduction d'impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années. Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement. Lorsque la réduction d'impôt est acquise au titre d'un local affecté à un usage autre que l'habitation et que le contribuable transforme en logement ou d'un logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 et faisant l'objet de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs, elle est calculée sur le prix d'acquisition du local ou du logement augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation et elle est accordée au titre de l'année d'achèvement de ces travaux. V.- Lorsque le logement reste loué, à l'issue de la période couverte par l'engagement de location mentionnée au I, dans les conditions mentionnées au deuxième alinéa du l du 1° du I de l'article 31, par période de trois ans, le contribuable continue à bénéficier de la réduction d'impôt prévue au présent article pendant au plus six années supplémentaires. Dans ce cas, la réduction d'impôt annuelle est égale à 2 % du prix de revient du logement. VI.- Un contribuable ne peut, pour un même logement ou une même souscription de parts, bénéficier à la fois de l'une des réductions d'impôt prévues aux articles 199 decies E à 199 decies G, 199 decies I, 199 undecies A ou 199 tervicies et des dispositions du présent article. Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d'impôt prévue au présent article ne peuvent faire l'objet d'une déduction pour la détermination des revenus fonciers. VII.- La réduction d'impôt obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient : 1° La rupture de l'engagement de location ou de l'engagement de conservation des parts mentionné aux I ou VIII ; 2° Le démembrement du droit de propriété de l'immeuble concerné ou des parts. Toutefois, aucune remise en cause n'est effectuée lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s'engage à respecter les engagements prévus au I et, le cas échéant, au VIII, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès. VIII. ? La réduction d'impôt est applicable, dans les mêmes conditions, à l'associé d'une société civile de placement immobilier régie par les articles L. 214-50 et suivants du code monétaire et financier dont la quote-part de revenu est, en application de l'article 8 du présent code, soumise en son nom à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Le taux de la réduction d'impôt est de 25 % pour les souscriptions réalisées en 2009 et en 2010, et de 20 % pour les souscriptions réalisées à compter de l'année 2011. La réduction d'impôt, qui n'est pas applicable aux titres dont le droit de propriété est démembré, est subordonnée à la condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d'application du présent article sont réunies. En outre, la société doit prendre l'engagement de louer le logement dans les conditions prévues au présent article. L'associé doit s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'au terme de l'engagement de location souscrit par la société. Le produit de la souscription doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci. Au titre d'une année d'imposition, le montant de la souscription ouvrant droit à la réduction d'impôt ne peut pas excéder, pour un même contribuable, la somme de 300 000 €. La réduction d'impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l'année de la souscription et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années. Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement. L'application de la présente réduction d'impôt est, au titre d'une même souscription de parts, exclusive de la déduction au titre de l'amortissement prévue à l'article 31 bis. IX.- Le montant total des dépenses retenu pour l'application du présent article au titre, d'une part, de l'acquisition, de la construction ou de la transformation d'un logement et, d'autre part, de souscriptions de titres, ne peut excéder globalement 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition. X.- A compter de la publication d'un arrêté des ministres chargés du budget et du logement classant les communes par zones géographiques en fonction de l'offre et de la demande de logements, la réduction d'impôt prévue au présent article n'est plus accordée au titre des logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques ne se caractérisant pas par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements et acquis à compter du lendemain de la date de publication de cet arrêté. NOTA : LOI n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 de finances rectificative pour 2008 art. 31 V : La réduction d'impôt prévue par l'article 199 septvicies du code général des impôts n'est pas accordée au titre de l'acquisition de logements pour lesquels une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique a été conclue par l'acquéreur avant le 1er janvier 2009. Article 20 bis A (nouveau) concernant les DOM TOM 04/2009 L’article 199 septvicies du code général des impôts est complété par un XI ainsi rédigé : « XI. – Le présent article est applicable aux acquisitions ou constructions de logements effectuées entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2013 dans les départements d’outre-mer, à Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna. « Toutefois, dans le cas de telles acquisitions ou constructions, le taux de la réduction d’impôt est de 40 % pour les logements acquis ou construits entre 2009 et 2011, et de 35 % pour les logements acquis ou construits à compter de l’année 2012. « Les deux alinéas précédents restent applicables entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2017 si le contribuable s’engage à ce que le logement reste loué à l’issue de la période couverte par l’engagement mentionné au I selon les conditions prévues au V. « Le VIII est applicable aux souscriptions réalisées au cours des périodes visées aux premier et troisième alinéas du présent XI, selon les taux de réduction d’impôt prévus au deuxième alinéa, à condition que la souscription serve exclusivement à financer des logements neufs situés dans les départements, territoires ou collectivités visés au premier alinéa. « Un décret adapte en tant que de besoin les plafonds de loyers et de ressources applicables. » Le décret 2009-1672 du 28 décembre 2009, fixe les palfonds de loyers à : 9,50 €uros pour la Scellier intermédiaire et 11,87 €uros pour la Scellier libre, sur une base de surface habitable + la varangue pour un maximum de 14 m2

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